Anita Makowska, Analityk Biznesu w firmie Archicom
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, wejdzie w życie wraz z początkiem lipca br. Celem rozwiązań zaproponowanych przez ustawodawcę jest przede wszystkim zabezpieczenie w relacjach z firmami deweloperskimi osób, które zdecydowały się na zakup nieruchomości. Choć projekt ustawy jest konsultowany od dawna, a deweloperzy mieli czas, aby odpowiednio przygotować się na nadejście nowych przepisów, z pewnością odciśnie ona swoje piętno na całej branży mieszkaniowej. Jednak najważniejsze konsekwencje dla tego sektora będą widoczne w długoterminowej perspektywie.
Obowiązująca ustawa zabezpieczała interesy nabywców lokali w skuteczny sposób, jednakże ustawodawca uznał tę ochronę za niewystarczającą w kontekście zmienności współczesnego rynku. Sytuacja, w której deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ogłosili upadłość, wiązała się z utratą części środków wpłaconych po zawarciu umowy deweloperskiej. Choć sytuacje upadłości firm deweloperskich w okresie od 2012 roku były sporadyczne i dotyczyły raczej mniejszych przedsiębiorców, z punktu widzenia ustawodawcy pojawiła się konieczność zabezpieczenia ochrony klientów w każdym z takich przypadków. Rachunki zamknięte również nie zapewniały konsumentom całkowitego bezpieczeństwa, choć i bankructwa banków były zdecydowanie rzadkim zjawiskiem. Środki zdeponowane na rachunku banku upadłego niezmiennie podlegają ochronie gwarancyjnej przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym wyłącznie do równowartości 100 tys. euro.
Po zmianie przepisów potencjalne ryzyko zostanie wyeliminowane, również w przypadku nierozpoczęcia lub przerwania procesu budowy, a także nieprzekazania na nabywcę własności nieruchomości w ustalonym w ramach umowy deweloperskiej terminie. W ochronie finansowej nabywców ma pomóc Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który wymaga od dewelopera odprowadzania składek od każdej wpłaty na otwarty lub zamknięty, mieszkaniowy rachunek powierniczy dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. Ich ostateczną wysokość określi stosowne rozporządzenie, jednak z pewnością będzie ona zależna od rodzaju prowadzonego rachunku powierniczego (w przypadku otwartego nawet 10-krotnie wyższa składka). Firma rozpoczynająca sprzedaż ma obowiązek zawarcia takiej umowy i utrzymania rachunku do momentu przeniesienia praw własności ostatniej umowy deweloperskiej. DFG gwarantuje całkowity zwrot wpłaconych środków. Ponadto, nabywcy mogą się o nie ubiegać nie tylko w sytuacji, gdy firma deweloperska lub bank upadną, ale także gdy zdecydują się rozwiązać umowę z wykonawcą zgodnie z przysługującym do tego prawem, np. w wyniku nieusunięcia w należytym terminie wady lokalu.
Na większe poczucie bezpieczeństwa wpływ będą miały również dokumenty, z którymi potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej bądź rezerwacyjnej ma zapoznać się przed transakcją. Deweloper będzie zobowiązany do przedstawienia m.in. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu lub aktu ustanowienia jego odrębnej własności, zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub dokument zawierający zobowiązanie do jego udzielenia. Ponadto, projekt prospektu deweloperskiego został uzupełniony o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informację o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nowym obowiązkiem jest dostarczenie prospektu informacyjnego na trwałym nośniku jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy (rezerwacyjnej lub deweloperskiej), niezależnie od tego, czy potencjalny kupujący wyraził takie zainteresowanie. Dzięki wszystkim wspomnianym dokumentom i zawartym w nich informacjom osoba zainteresowana zakupem mieszkania może dogłębnie poznać wszelkie szczegóły związane z aspektami prawno-finansowymi podmiotu odpowiedzialnego za sprzedaż lokalu. To niezwykle istotny krok w kierunku budowania wiarygodności organizacji.
Ustawa przewiduje również dodatkową ochronę na wypadek nieuznania lub zaniechań w obszarze usuwania wad lokalowych przez dewelopera. Klient otrzymuje tym samym możliwość odmowy odbioru nieruchomości z uwagi na istotne wady, których uwzględnienia w protokole odmówił wykonawca. Obowiązywać będzie również tzw. domniemanie uznania wad. Jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o ostatecznej decyzji w sprawie wady w ustawowym terminie 14 dni, na korzyść nabywcy przyjmuje się, że została ona uznana. Następnie firma ma obowiązek do jej usunięcia w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu. Jeśli przy zachowaniu należytej staranności deweloper nie wywiąże się ze swojego obowiązku, odpowiednio uzasadniając wynikające opóźnienia, ma prawo ustalić w porozumieniu z nabywcą dodatkowy termin. Nowa ustawa deweloperska uprawnia właściciela lokalu do usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli nie zrobił on tego w ciągu 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu i nie wywiązał się ze swoich zobowiązań w terminie wyznaczonym przez nabywcę.
Warto odnotować, że zakres przedmiotowy nowej ustawy deweloperskiej będzie zdecydowanie szerszy niż dotychczas. Dotyczy ona bowiem zarówno umów deweloperskich (m.in. rezerwacyjnych), jak i porozumień zawieranych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości oraz umów dotyczących wyodrębnionych lokali z założonymi księgami wieczystymi. Co więcej, przepisy ustawy obejmą nie tylko firmy deweloperskie, ale także podmioty prowadzące działalność gospodarczą z zakresu sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. Pod nowe regulacje podlegają również lokale użytkowe, takie jak komórki lokatorskie czy też miejsca postojowe w hali garażowej, pod warunkiem, że jednocześnie zawierana jest umowa zakupu lokalu mieszkalnego.
Zasadne pozostaje pytanie, jak nowa ustawa deweloperska wpłynie na ceny nieruchomości. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi bowiem dodatkowe obciążenie dla wykonawców, warunkując wyższe koszty budowy. Warto zaznaczyć, że firmy będą mogły funkcjonować w myśl dotychczasowych przepisów jeszcze przez dwa lata, jeśli sprzedaż nieruchomości w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęła się przed 1 lipca, dlatego też realny wpływ na branżę będziemy mogli ocenić w długofalowej perspektywie. Konieczne będzie więc dostosowanie strategii do nowych okoliczności biznesowych, maksymalnie ograniczając odczuwalny przez nabywców dyskomfort związany ze wzrostem kosztów. W perspektywie czasu z pewnością lepiej wpłynie to na efektywność operacyjną firmy deweloperskiej i lojalność klientów.
Obowiązująca ustawa zabezpieczała interesy nabywców lokali w skuteczny sposób, jednakże ustawodawca uznał tę ochronę za niewystarczającą w kontekście zmienności współczesnego rynku. Sytuacja, w której deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ogłosili upadłość, wiązała się z utratą części środków wpłaconych po zawarciu umowy deweloperskiej. Choć sytuacje upadłości firm deweloperskich w okresie od 2012 roku były sporadyczne i dotyczyły raczej mniejszych przedsiębiorców, z punktu widzenia ustawodawcy pojawiła się konieczność zabezpieczenia ochrony klientów w każdym z takich przypadków. Rachunki zamknięte również nie zapewniały konsumentom całkowitego bezpieczeństwa, choć i bankructwa banków były zdecydowanie rzadkim zjawiskiem. Środki zdeponowane na rachunku banku upadłego niezmiennie podlegają ochronie gwarancyjnej przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym wyłącznie do równowartości 100 tys. euro.
Po zmianie przepisów potencjalne ryzyko zostanie wyeliminowane, również w przypadku nierozpoczęcia lub przerwania procesu budowy, a także nieprzekazania na nabywcę własności nieruchomości w ustalonym w ramach umowy deweloperskiej terminie. W ochronie finansowej nabywców ma pomóc Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który wymaga od dewelopera odprowadzania składek od każdej wpłaty na otwarty lub zamknięty, mieszkaniowy rachunek powierniczy dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. Ich ostateczną wysokość określi stosowne rozporządzenie, jednak z pewnością będzie ona zależna od rodzaju prowadzonego rachunku powierniczego (w przypadku otwartego nawet 10-krotnie wyższa składka). Firma rozpoczynająca sprzedaż ma obowiązek zawarcia takiej umowy i utrzymania rachunku do momentu przeniesienia praw własności ostatniej umowy deweloperskiej. DFG gwarantuje całkowity zwrot wpłaconych środków. Ponadto, nabywcy mogą się o nie ubiegać nie tylko w sytuacji, gdy firma deweloperska lub bank upadną, ale także gdy zdecydują się rozwiązać umowę z wykonawcą zgodnie z przysługującym do tego prawem, np. w wyniku nieusunięcia w należytym terminie wady lokalu.
Na większe poczucie bezpieczeństwa wpływ będą miały również dokumenty, z którymi potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej bądź rezerwacyjnej ma zapoznać się przed transakcją. Deweloper będzie zobowiązany do przedstawienia m.in. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu lub aktu ustanowienia jego odrębnej własności, zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub dokument zawierający zobowiązanie do jego udzielenia. Ponadto, projekt prospektu deweloperskiego został uzupełniony o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informację o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nowym obowiązkiem jest dostarczenie prospektu informacyjnego na trwałym nośniku jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy (rezerwacyjnej lub deweloperskiej), niezależnie od tego, czy potencjalny kupujący wyraził takie zainteresowanie. Dzięki wszystkim wspomnianym dokumentom i zawartym w nich informacjom osoba zainteresowana zakupem mieszkania może dogłębnie poznać wszelkie szczegóły związane z aspektami prawno-finansowymi podmiotu odpowiedzialnego za sprzedaż lokalu. To niezwykle istotny krok w kierunku budowania wiarygodności organizacji.
Ustawa przewiduje również dodatkową ochronę na wypadek nieuznania lub zaniechań w obszarze usuwania wad lokalowych przez dewelopera. Klient otrzymuje tym samym możliwość odmowy odbioru nieruchomości z uwagi na istotne wady, których uwzględnienia w protokole odmówił wykonawca. Obowiązywać będzie również tzw. domniemanie uznania wad. Jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o ostatecznej decyzji w sprawie wady w ustawowym terminie 14 dni, na korzyść nabywcy przyjmuje się, że została ona uznana. Następnie firma ma obowiązek do jej usunięcia w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu. Jeśli przy zachowaniu należytej staranności deweloper nie wywiąże się ze swojego obowiązku, odpowiednio uzasadniając wynikające opóźnienia, ma prawo ustalić w porozumieniu z nabywcą dodatkowy termin. Nowa ustawa deweloperska uprawnia właściciela lokalu do usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli nie zrobił on tego w ciągu 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu i nie wywiązał się ze swoich zobowiązań w terminie wyznaczonym przez nabywcę.
Warto odnotować, że zakres przedmiotowy nowej ustawy deweloperskiej będzie zdecydowanie szerszy niż dotychczas. Dotyczy ona bowiem zarówno umów deweloperskich (m.in. rezerwacyjnych), jak i porozumień zawieranych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości oraz umów dotyczących wyodrębnionych lokali z założonymi księgami wieczystymi. Co więcej, przepisy ustawy obejmą nie tylko firmy deweloperskie, ale także podmioty prowadzące działalność gospodarczą z zakresu sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. Pod nowe regulacje podlegają również lokale użytkowe, takie jak komórki lokatorskie czy też miejsca postojowe w hali garażowej, pod warunkiem, że jednocześnie zawierana jest umowa zakupu lokalu mieszkalnego.
Zasadne pozostaje pytanie, jak nowa ustawa deweloperska wpłynie na ceny nieruchomości. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi bowiem dodatkowe obciążenie dla wykonawców, warunkując wyższe koszty budowy. Warto zaznaczyć, że firmy będą mogły funkcjonować w myśl dotychczasowych przepisów jeszcze przez dwa lata, jeśli sprzedaż nieruchomości w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęła się przed 1 lipca, dlatego też realny wpływ na branżę będziemy mogli ocenić w długofalowej perspektywie. Konieczne będzie więc dostosowanie strategii do nowych okoliczności biznesowych, maksymalnie ograniczając odczuwalny przez nabywców dyskomfort związany ze wzrostem kosztów. W perspektywie czasu z pewnością lepiej wpłynie to na efektywność operacyjną firmy deweloperskiej i lojalność klientów.
O ARCHICOM
Od 35 lat Archicom realizuje marzenia o idealnym mieszkaniu. Archicom ma korzenie w studiu projektowym, gdzie od początku żywa była idea dbałości o ludzki wymiar architektury, jej współistnienie z naturą i kontekstem miejsca. Ponad 20 000 klientów doceniło nasze projekty. Rozumiemy swoją rolę jako urbanisty, inżyniera i wizjonera. Myślimy szeroko, biorąc pełną odpowiedzialność za tworzenie fragmentów miast dla kolejnych pokoleń. We Wrocławiu zrealizowaliśmy blisko 200 obiektów, w tym osiedla wieloetapowe m.in. Olimpia Port, rewitalizowane Browary Wrocławskie. To przyjazne miejsca, gdzie można zdrowo żyć, mieszkać, odpoczywać, korzystać z rozrywek. Patrzymy na miasto jak na żywą tkankę, która powinna dopasowywać się do współczesnych odbiorców. Cel jest niezmienny – dostarczać mieszkańcom nowy standard mieszkania.